하루 경제 용어 # 용적률(Floor Area Ratio)

용적률

부동산에서 가장 기초가 되는 

대지면적, 건축면적, 연면적에

대하여 앞서 알아보았습니다.

부동산 면적

오늘의 경제용어는

재건축에 중요한 "용적률"

입니다.

 

용적률이란?

(Floor area Ration)

대지 면적 대비

연면적의 비율을 말하며,

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풀어 말하면,

건물의 각 층의 면적의 합이

대지면적에 차지하는 비율을 뜻합니다.

 

예를 들어 용적률이 200% 라고 하면

100평의 대지에 층수 상관없이

각층의 면적을 더한 전체 면적 200평까지

건물을 지을 수 있다는 말입니다.

용적률

용적률 구하는 방법은 다음과 같습니다.

연면적 / 대지 x 100% = 용적률

따라서 그림에 있는 땅을 100평으로 가정한다면

①에 사는 사람은  대지지분이 100평이 되고,

④에 사는 사람은 대지지분이 50평이 됩니다.

 

대지에 지어질 건물의 크기와 높이가

건폐율과 용적률의 비율에 따라 달라지기 때문에
재건축 사업 수익성에 결정적인 영향을

미칠 수밖에 없습니다.

SMALL

용적률에 따라 대지지분이

많고 적어지는 뜻이기에,

재건축, 재개발의 수익성을 좌우하고

소유주에게는 더 넓은 평형을 무상으로

제공할 수 있는 기회를 만들어 줍니다.

 

즉, 재건축, 재개발 투자에 한하여

주의할 것들 중 기존 용적률이 낮은

(대지지분이 많은) 건물이

투자 가치가 높다는 것입니다.

 

반대로 용적률이 높다는 말은

 대지지분이 적다는 것이기에 

재건축, 재개발을 통해 늘어나는 세대수가

적기 때문에 일반 분양을 통한 수익이 적어

기존 조합원들의 분담금이 늘어나

사업성이 좋지 않다는 것입니다.

 

용적률과 건폐율은

국토 계획법에 가이드라인이 정해져 있고,

이 가이드 라인을 기준으로 각 지방자치 단체가

자치 법규를 통해 지자체 내의 구체적으로

건폐율과 용적률을 정하게 됩니다.

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주거용도나 토지의 종류에 따라

건폐율과 용적률 상한선이 정해져 있고,

또한 지방 자치마다 기준이 다르기는 하지만

주거지역 → 공업지역 → 상업지역 순으로

높아지게 됩니다.

용적률 최대한도는 다음과 같습니다.

(각 시, 도 조례의 차이가 있습니다.)

용적률 최대한도

용적률은 '토지이음' 사이트에서 조회가 가능하니,

링크를 걸어두겠습니다. 많이들 참고하시기 바랍니다.

토지이음

<방법 : 건물 주소 조회  → 시, 도 조례 조회

 → 용도 지역 안에서 용적률 or 건폐율 확인>